扫货写字楼PE巨子黑石开端抄底

编者按：本文来自微信大众号“出资界”（ID:pedaily2012），作者：谢周，36氪经授权发布。

春江水暖，黑石先知。

现在，这家PE巨子悄然出手。3月10日，黑石集团与SOHO我国就后者私有化进行谈判被路透社爆出。据悉，这次买卖每股报价6港元，买卖价值40亿美元。换言之，黑石的报价较当日SOHO我国的开盘价翻了近一倍。

长时间资金商场的反应十分迅速。当日午后，SOHO我国的股价急速拉升，上涨37.58%后暂停买卖，最新市值213.18亿港元。假如买卖顺畅，潘石屹将完全离别SOHO我国，这一笔写字楼收买案也将载入地产商业史书。

“他人惊骇我贪婪”。遭到疫情冲击，北上广深写字楼正遭受一场隆冬，而正在此刻，PE“巨无霸”黑石仍临危不惧地出手了。

潘石屹配偶策划离场

这一次，潘石屹或许真的方案“清仓”了。

眺望2012年，SOHO我国转型自我克制物业，做起了包租公的生意，其时的潘石屹满怀信心，猜测5年后SOHO我国租金年收入将超越40亿元。

但抱负很饱满，实际却很骨感，5年来SOHO我国成绩滑坡严峻，营收由2012年的161.43亿元缩水至二位数，2017年营收仅为19.63亿元。

潘石屹曾抱怨，“在北京这样的城市，SOHO我国的租金报答率不到3%，但银行贷款的资金本钱超越了4%，这几乎是地职业最低的资金本钱，但在此情况下，这在某种程度上预示着全年的物业运营仍然会亏本2%，这个生意怎么做呢？”

为此，潘石屹曾把目光投向过同享工作，推出SOHO3Q，但相同反应平平。

生意越来越难做，潘石屹着手开端离场。2014年，出售了SOHO海伦广场、SOHO静安广场以及腾空SOHO近一半的物业，总价82.8亿；2015年，将上海外滩国际金融中心8-1地块50%的股权卖给复星，总价84.93亿元；2016年，以32.2亿元的价格出售上海SOHO世纪广场；2017年，卖掉了虹口SOHO和腾空SOHO的剩下物业，总价85.8亿元；2019年，SOHO我国发布公告宣告以7.61亿元的价格，出售坐落北京的9个商业项目、合计2583个地下停车位组成的财物包。

这些年来，作为掌门人的潘石屹现已屡次在公共场所表达对SOHO我国低股价的不满，直言香港散户并不了解自己的公司，其时股价与公司赢利增加比较偏低。

关于SOHO我国来说，黑石不失为一个好买家，不只开出双倍价码，还贴心肠帮助还账。有音讯称，黑石将接收SOHO我国的债款。到2019年6月底，SOHO我国负债为326.8亿元（约合47亿美元）。现在，潘石屹和张欣持有SOHO我国的63.93%股份，他们方案在与黑石到达买卖后保存少部分股份。

事实上，这并不是黑石与SOHO榜首次传出“绯闻”。2019年10月，就有音讯传出黑石与新加坡国有控股的GIC（Government Invested Company）组成买方团，目的收买SOHO我国在北京的光华路SOHO、望京SOHO塔3，以及在上海的SOHO复兴广场等，总价值人民币500亿-600亿元。

现在看来，其时的商场风闻并非空穴来风。黑石与SOHO我国很或许一向就在触摸，仅仅未到达买卖。

PE巨子抄底写字楼，本来黑石地产事务比私募股权更挣钱

出双倍价格也要买SOHO我国，黑石下血本打的又是什么算盘？

路透社的报导中，黑石给出的报价是每股6港元，较SOHO我国1月份均匀收盘价溢价近100%。某业内人士在承受媒体采访时坦言，“黑石作为收买方，挑选直接购买SOHO我国的股权而非购买SOHO我国的财物，是由于买股票要比买财物合算得多。由于SOHO我国的中心财物在我国，而我国的商用物业的估值广泛处于高位。”

不得不提的是，黑石在房地产事务上有一套老练的办理经验，几乎没有失过手。黑石进军地产事务始于上世纪90年代，其出资理念能够归结为三点，“买入，修正，卖出。”首要，瞄准商场以低于重置本钱的价格买入财物，然后经过办理和有清晰的目的性的增值方案来改进修正，最终将其出售，取得出资报答。

现在，黑石的房地产出资事务现已广泛全球，出资范畴主要为住所、写字楼、酒店、仓储中心以及房产公司股权等，地产基金渠道的财物办理规划已达1570亿美元，办理超越10只时机型地产基金。

而房产生意也为黑石带来了丰盛报答。最新财报显现，2019年黑石集团办理财物规划（AUM）达5711亿美元，而黑石房地产基金办理规划为1282亿美元，远高于私募股权的977亿美元。

近两年，黑石在华“一再”扫货。2018年12月，黑石集团以12亿美元(约合人民币82.75亿元)收买新加坡丰树集团在上海的商业项目上海怡丰城及其相邻工作大楼；2019年春天，黑石集团以4.8亿美元的价格收买了塔博曼旗下三家购物中心50%的股权，接着又接连将香港国际建投和上海长泰广场收入囊中。

为了弥补“子弹”，黑石加快了建立各种房地产出资基金。2018年9月，彭博社称黑石集团方案为旗舰房地产基金征集180亿美元，这将成为黑石前史上最大的房地产基金，在稍早之前，黑石刚刚为一个专心于亚洲的时机型房地产基金筹资了71亿美元。

“他人惊骇我贪婪”，巨子出手，全球最大主权基金重仓我国

“现在房地产商场最冰冷的不是住所，而是写字楼，北上广空置率在持续攀升。”遭到疫情的影响，写字楼正遭受着一场隆冬。

其实，写字楼的冬季在疫情之前就来了。戴德梁行发布的多个方面数据显现，2019年第四季度，北京写字楼商场租金持续下调，北京全市和五大中心商圈的有用净租金别离为382.4元/平米/月和427.9元/平米/月，别离环比下降了1.5%和1.3%，显着供大于求。

但这场出人意料的疫情，令写字楼商场落井下石。现在黑石出手，成为一个活跃的信号——“是不是到了该扫货的时分”？

最近，全球最大主权基金挪威政府全球养老基金(Government Pension Fund Global）也发布了2019年年底股票持仓。2009年到2019年的十年间，该基金不断的进步我国股票的持仓，持仓市值从40亿美元增加到了人民币2450.60亿元。而从2019年我国公司股票持仓市值看，榜首、第二大重仓股别离为阿里和腾讯。

而重仓我国也令其赚的盆满钵满。多个方面数据显现，挪威政府全球养老基金2019年的报答约人民币12634.23亿元，到达前史最高。

国际头号对冲基金公司桥水基金也披露了持仓变化。2月13日，桥水基金向美国证监会SEC提交了2019年四季度持仓陈述，陈述数据显现，桥水减持多个新式商场ETF，并持续重仓我国，在上一年四季度加仓组合中持有的两只我国相关ETF。

桥水在这份陈述中再次重申，“假如不出资我国，会十分风险”，这份陈述中共呈现了20次“China”，注重程度可见一斑。

“他人惊骇我贪婪。”此刻黑石们的行为，正验证了一个确定性的大趋势：未来十年，全球最好的财物在我国。