当Airbnb房东是怎样一种体会

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通过Airbnb出租房屋的利润率取决于很多因素，包括地理位置、季节因素以及政府规定，这些因素因地区而异；此外，是否亲自打扫屋子、提供客户服务也决定了利润。

短期租赁的收入通常比传统长租的收入高，但如果房屋地理位置并不优越，传统长租会是更好的选择。此外，增设加热浴池、大沙发等设施可以吸引客源，但装修翻新的高投入并不一定能带来高回报。

做一个Airbnb房东，除了获得收入，还可以排遣孤独、通过住客了解各个国家地区的文化。然而，隐私问题、短期租赁的税收、清理房客留下的一片狼籍也可能让房东头疼不已。

原文来自WSJ，作者Matthew Kassel

你的空房间能赚钱吗？许多拥有空置房的人都转向了民宿短租平台Airbnb或其他类似服务平台，把空房间甚至是整栋房子租出去，赚取租金，以支付他们的抵押贷款或其他重要开支。

但这样的一个过程并不只是挂个牌那么简单。通常情况下，房东需要掏一大笔钱装修才能吸引租客租房，还有一些后续的开销（比如补上肥皂）和一些烦人的事情（比如洗衣服）。有时候，租客会把房间弄得一片狼藉，退租时的房间面目全非。

出租房屋能赚多少钱？这取决于很多因素，包括地理位置、季节因素以及政府规定，这些因素因地区而异。你准备自己承担多少工作量？你打算将多少工作外包给清洁工等其他服务人员？这些都决定了你的利润率。

下面，让我们来看看这些投身短期租赁的房东是如何精打细算的。

一间卧室，有时是整栋房子

凯文·哈（Kevin Ha），32岁，现在运营着Financial Panther博客网站，以前当过律师。几年前，他和妻子凯特琳（Caitlin）以及爱犬一同搬进了明尼阿波利斯市的一套四居室住宅里。

不久之后，哈先生决定在Airbnb上对外租出一个房间。他想，反正房间已经装修好了，不出租就空置了。

图注：凯文·哈通常将他在明尼阿波利斯的房子用于两到三天的短租。

哈先生很快发现，他所在的地区租房需求很大。他住在明尼苏达大学附近，可以吸引参加会议的人以及到城里参加医学院面试的研究生前来租房，平均租金为每晚50到60美元。

即将出版的《Airbnb傻瓜指南》（Airbnb for Dummies）一书的合著者、咨询网站LearnBNB的创始人西蒙·何（Symon He）表示，房子是否靠近类似的高需求地区是决定短期租房成功与否的一个重要的因素。

西蒙·何说：“通常来说，如果你没有优越的地理位置，那么选择传统的出租方式会更好。需求取决于地理位置。”他口中的传统出租方式指的是租户按月支付房租的长期租房。

但是，源源不断的客人也会带来诸多问题。哈先生说，起初，他习惯给每位客人单独发信息，安排他们的住宿。现在，他利用第三方应用程序（App）iGMS来自动发送信息，该App可以发送租房介绍、提醒和结账手续。

为了进一步简化操作，哈先生编写了一本房屋手册，客人在住宿期间可以查阅。在房屋手册中，他提到了一些客人可能会有疑惑的房屋细节，比如浴室淋浴旋钮上的温度指示器是反着的。

尽管哈先生偶尔也会觉得，把一间卧室让给陌生人会让自己失去一些隐私，但这并不是什么大问题。他说，他的大多数房客在家时基本是不出房间的。

2018年，哈先生开始出租整栋房子，租期一般为两到三天。房子对外出租的时候，他往往会用租金收入进行短途旅行。

整租的租金通常为每晚225到300美元，不过他有时会收取更高的费用。例如，2018年明尼阿波利斯超级碗（Super Bowl，是美国职业橄榄球大联盟NFL的年度冠军赛）期间，哈先生将每晚的费用提高到了1,250美元。

他作为房东也要支出一些费用。哈先生需每次支付50美元来获得整租许可证。他还使用了一个名为Beyond Pricing的动态定价App来帮助自己设置价格，该App对每次预订收取1%的费用。

哈先生估计，通过Airbnb，他今年可以赚到大约1.6万美元，这差不多可以支付他的抵押贷款。哈先生亲自打扫卫生，而且挂牌出租时不需要买任何新家具，因此他的利润率很高。

“我有理由认为，我的利润率是100%。就算我不出租房间，我还是要做这些清洁工作的。”

找寻金钱和伙伴

大约四年前，当邦妮·沃尔什（Bonnie Walsh）从科罗拉多州科尼弗搬到弗吉尼亚州麦迪逊市郊区一个占地23英亩的农场时，她做好了退休的打算。

很快，沃尔就感受到了孤独，她的丈夫布鲁斯·史密斯（Bruce Smith）经常外出工作，而且经营这么大一家农场的费用超出了她的预期。现年58岁的沃尔什女士说：“农场需要收入。”经过深思熟虑，她决定在Airbnb上尝试一下。

图注：邦妮·沃尔什说她的农场需要收入，所以她决定在Airbnb尝试一下。

出租房子前的准备工作是很复杂的。首先，她花了三年时间整修房子，为客人打造配备齐全的房间。

另外，找到合适的业主保险很难。沃尔什女士表示，虽然Airbnb提供了自己的责任保险，但她认为最好还是能获得更多保护，然而大多数保险公司只愿意为整租投保。

沃尔什女士打了很多电话才找到一家愿意投保的保险公司，允许她分别出租四个房间，其中三个房间有大床，一个房间有四张单人床。

图注：邦妮·沃尔什（Bonnie Walsh）在弗吉尼亚州麦迪逊郊区经营着一个占地23英亩的农场，这个农场就像一家小型家庭旅馆，对外出租一间套房以及另外三间卧室。

不过，在打理好一切之后，她的租房业务马上就发展了起来。对外挂牌出租不到半个小时，她就租出去两个房间。

沃尔什女士一个人经营着一切，她把家变成了小型家庭旅馆，自己打扫卫生，为客人准备早餐。一开始，早餐服务是不收取费用的，她要与该地区其他不提供自制早餐的Airbnb房东竞争。

但沃尔什女士说，自站稳脚跟以来，她计划在新的一年里略微提高价格。

数据来源：AirDNA。

目前，她的套房每晚收费130美元，套房有独立浴室。另外两间有大床的房间每晚90美元，而有四张单人床的房间价格是135美元，这三个房间共用一个浴室。如果四个房间一起预订，收费430美元。

沃尔什女士说她的利润率很高，因为她可以一次出租多个房间，也没有雇佣任何人帮她打扫卫生或经营业务。清洁费用每月只需50美元，这中间还包括清洁用品、洗发水、护发素和沐浴露补充。一次性采购床单、毛巾、枕头和棉被大约花了2,500美元。

沃尔什欣然接受了自己家庭旅馆经营者的角色。她并不感觉自己失去了任何隐私，因为她住在房子的侧翼，与房客住宿的区域是分开的。事实上，她喜欢会见房客，听他们讲故事，这甚至治愈了她的孤独。

然而，运营Optimize My Airbnb网站的会计师丹尼尔·鲁斯汀（Daniel Rusteen）表示，并不是任何一个人都适合做房东。如果你不能接受为客户服务，那么经营短期租赁可能不适合你。鲁斯汀先生说，一条差评，就会在客人预订时造成负面影响。

自2019年6月以来，沃尔什女士已经通过Airbnb赚了2万多美元。她说，这笔钱可用来支付农场的经营费用，刚好够支付一些特别高的账单。考虑到这个新收入来源，沃尔什女士正在农场新建两座小别墅，打算2020年春季前将它们挂牌出租。

不露面的房东

2012年，亚历克斯·戈卢别夫（Alex Golubev）在西雅图买下了一所三居室住宅，他觉得是时候安定下来了。然而，几年后，现年40岁的戈卢别夫先生想要外出旅行，于是他开始准备在Airbnb上登记他的住所。

图注：2018年，亚历克斯·戈卢别夫有281天的时间在旅行和远程工作，这样他就可以把他在西雅图的家出租出去。

戈卢别夫先生是一名自由金融顾问，他最终在2016年夏天以每晚376美元的价格出租了他的整个房子。他很快看到了回报。在那年8月，他一周就赚了约2,600美元。

受到这笔收入的鼓舞，戈卢别夫先生决定投身数字游民（digital nomad，指无需办公室等固定工作地点，而是利用技术手段，尤其是无线网络技术完成工作的人）生活，他周游世界，大部分时间都在远程工作，同时在Airbnb上出租自己的房子。2018年，他离家281天，赚了6万美元。2019年，戈卢别夫先生的收入有望达到7万美元。

戈卢别夫先生估计，扣除抵押贷款、保险以及厕纸和清洁用品等其他费用后，他的租房利润约为收入的一半。

他还雇佣了一名经理，他不在的时候经理可以帮忙处理一系列工作，从招待客人到补充早餐、咖啡的供应，雇佣经理的费用为住宿费用的12%，每次住宿的清洁费为100美元。

尽管如此，戈卢别夫先生马上补充说，短租赚的钱远远超过长租能赚的钱。他还表示，如果他将房子长租，他每月只能赚3300美元左右，这相当于他在Airbnb短租收入的一半。

图注：亚历克斯·戈卢别夫在西雅图淡季的时候，为他的家布置了热水浴池等设施，以此来吸引客人。

短租的一个挑战是，在西雅图旅游业下滑、天气更加恶劣的几个月里，要如何吸引客人？考虑到这一点，在成为Airbnb房东之前，戈卢别夫先生好好布置了一番自己的家，以便在淡季吸引客人。

例如，他安装了一个热水浴池，添置了一个舒适的大沙发，他从来都没给自己买过这样的福利设施。他发现这些确实具有诱惑力，因为客人在预订房间之前经常会询问到这些设施。

大规模的翻新，令人失望的收入

罗伯特·卡斯纳克（Robert Kasnak）和莱斯利·卡斯纳克（Leslie Kasnak）夫妇在印第安纳波利斯郊外的布朗斯堡拥有一家小型家具修复及设计公司。大约5年前，他们发现了Airbnb。当时，他们的一位客户提到自己打算在房子旁边准备一辆Airstream房车，然后把它租给游客。

那时，罗伯特和莱斯利都已年过六十，已经准备放缓生活节奏了。他们希望创造一个被动收入来源，依靠自己的储蓄生活，因此他们着手翻修房屋，为Airbnb上的客人提供住宿。

他们改造了两间卧室和一个入口，同时在又家里装修了一个新的浴室。他们曾在这里养育了四个孩子长大成人。

图注：罗伯特·卡斯纳克和莱斯利·卡斯纳克夫妇亲自管理房间，削减了Airbnb业务相关成本。

他们的翻新费用高达5.4万美元，但这对夫妇认为，如果他们想卖掉这栋有着40年历史的房子，这笔费用是必要的。

卡斯纳克先生最初估计每年可以收入2万美元，但自他们2016年把卧室挂牌出租以来，他们从Airbnb获得的平均年收入只有1万美元左右。

卡斯纳克先生说，与运营店铺相比，这样“赚钱相当容易”，因为它需要的劳动力和管理费用少得多。要想在他的木工生意中获得同样的利润，他需要收入3万美元。

他们有面对面客户服务的经验，因此并不介意和陌生人一起住。卡斯纳克先生表示，大多数客人都不怎么走出他们的房间。

但是，收入并没有卡斯纳克先生和他的妻子预期的那么多，他们的翻新成本都还没挣回来。卡斯纳克先生说，尽管这对他们的经济并没有造成多大的损失，但还是有点令人失望。他们希望在2020年底或2021年初把钱赚回来。

数据来源：AirDNA。

他们亲自管理客房以削减成本。短期租赁供应在线市场Padlifter的创始人埃维安·古特曼（Evian Gutman）表示，虽然聘请物业经理能解决许多令人头疼的问题，但是这可能会花费大约15%的收入。

卡斯纳克先生说，他们夫妇俩的会计师还帮助他们将其Airbnb业务设立为一家有限责任公司，便于进行会计核算来削减费用。

但是，卡斯纳克先生认为，为了更节约成本，他和他的妻子不得不放弃拥有独立浴室的卧室，搬进装修完毕的地下室里住一年左右。卡斯纳克先生将此描述为一种“探索性措施”。

目前，挂牌出租的两间卧室共用一个浴室，卡斯纳克先生认为客人可能会因此放弃预定。如果提供独立浴室能增加客源，卡斯纳克夫妇计划在底层套房新建一间浴室。

和陌生人住在一起的利与弊

三年前，46岁的广告主管塔玛拉·斯瓦格尔（Tamara Swager）决定把自己的两间卧室放在Airbnb上出租，补贴住宅装修的费用。斯瓦格尔与丈夫以及两个孩子住在加利福尼亚州长滩的一套七居室房子里。

她发现，他们的房子吸引了很多客人，因为它靠近好几个交通繁忙地带，包括一个机场和一个会议中心。

2018年，斯瓦格尔和她的丈夫安东尼（Anthony）总共赚了3.2万美元。2019年，他们稍微提高了租金，截至10月初，他们赚了5.2万美元。斯瓦格尔估计，这笔钱还不足以支付他们的抵押贷款，不过到年底，这笔钱可以抵消他们的装修费用。

斯瓦格尔说，总体而言，收入还是不错的，不过她补充说，Airbnb的相关税收可能会很高，尤其是在加州。

会计公司Tax Hack Accounting Group的创始人米格尔·亚历克斯·森特诺（Miguel Alex Centeno）表示，很多人在使用Airbnb时并没有考虑到税务因素，但这是重中之重。什么能扣除，什么不能扣除，这些很难弄清楚。

森特诺先生说，在报税时，你不能扣除大规模翻新和购买昂贵物品的费用（如家电和家具），但你可以扣除与Airbnb业务更直接相关的项目（比如为客人提供的亚麻织品和咖啡）。他说：“咖啡机滤芯攒起来可是很大一笔钱，你算一算数字就会很惊讶的。”

斯瓦格尔女士说，除了税收之外，许多房东都还会遇到其他问题。首先，洗漱用品、免费提供的燕麦粥和咖啡就已经削减了收入，还有一些意外损失，包括打碎的枝形吊灯和烧毁的地毯。

斯瓦格尔女士说：“有很多次，我一走进房间就能闻到类似大麻的味道。”尽管大麻在加利福尼亚州是合法的，但斯瓦格尔还是希望将大麻拒之门外。

图注：安东尼和塔玛拉夫妇在他们位于加利福尼亚州长滩的家中，接待了来自80多个国家的短期租客，这中间还包括来自澳大利亚的凯尔西·休布纳（Kelsey Huebner）。

斯瓦格尔女士说，经营Airbnb的过程让她变得更“愤世嫉俗”，但也让她更有辨别力，现在她会更仔细地审核客人的信息。

斯瓦格尔女士表示，和陌生人住在一起需要做出一些“心理调整”，但她家里以前雇过互惠生（为学习语言而寄宿在某一家庭并帮助照看孩子的年轻外国人），所以她和家人都习惯了经营Airbnb的生活方式。

不过，斯瓦格尔女士说，归根结底，接待住客带来的不单单是金钱上的收益。她和她的家人接待过来自80多个国家的房客，她的孩子从房客那里了解了很多地理知识和文化。

斯瓦格尔女士准备了一张大地图，她让客人们在地图上插上一面小旗，标明他们的国家。“对我的孩子们来说，能接触各种各样的文化真是太棒了。”